Vasara Palangoje baigėsi, poilsiautojai išvažiavo, o nekilnojamojo turto rinka įžengė į ramesnį laikotarpį. Kas nutiko kainoms? Pažiūrėjus į vidurkį, butai po sezono net šiek tiek pabrango. Bet dar kartą pažiūrėjus atidžiau – vaizdas visai kitoks.
Palyginome visus aktyvius butų ir namų pardavimo skelbimus Palangoje ir Šventojoje dviem momentais: rugpjūčio pradžioje (sezono pabaiga) ir spalio pradžioje. Žemiau – ką rodo skaičiai ir ką tai reiškia pirkėjui bei pardavėjui.
Trumpai
- Butų kvadratinio metro kaina (mediana) per du mėnesius pakilo 1,3 % – iki 4 237 €/m².
- Tačiau iš tų pačių butų, kurie buvo parduodami ir rugpjūtį, ir spalį, kas ketvirtas pardavėjas kainą sumažino (vidutiniškai apie 5 %). Pakėlusių kainą buvo tik 6 %.
- Vidurkį į viršų kelia ne brangimas, o tai, kad iš rinkos dingo pigiausi butai – iki 100 000 € kainuojančių skelbimų sumažėjo ~16 %.
- Apie 90 skelbimų „dingo” ir vėl atsirado kaip „nauji”. Kas trečias jų jau pigesnis.
Pagrindiniai rodikliai: butai
| Rodiklis | Rugpjūčio pradžia | Spalio pradžia |
|---|---|---|
| Aktyvūs skelbimai | 542 | 519 |
| Mediana | 4 183 €/m² | 4 237 €/m² |
| Vidurkis | 4 432 €/m² | 4 496 €/m² |
| Medianinė buto kaina | 175 000 € | 177 400 € |
Pasiūla po sezono šiek tiek susitraukė (-4 %), o vidutinės kainos šiek tiek paaugo. Jei sustotume ties čia, išvada būtų „Palanga brangsta net rudenį”. Bet tai nėra netiksli išvada.
Ką iš tiesų darė pardavėjai
Vidurkis lygina skirtingus butus: tuos, kurie buvo rinkoje rugpjūtį, ir tuos, kurie yra dabar. Tikslesnis būdas – pažiūrėti į tuos pačius butus, kurie buvo parduodami abiem momentais. Tokių pavyko surasti 217 vnt.
| Ką padarė pardavėjas | Butų sk. | Dalis |
|---|---|---|
| Sumažino kainą | 57 | 26 % |
| Pakėlė kainą | 12 | 6 % |
| Kainos nekeitė | 148 | 68 % |
Kainą mažinusių pardavėjų buvo daugiau nei keturis kartus daugiau nei kėlusių. Tipinis sumažinimas – apie 5 %, t. y. 200 000 € butui – maždaug 10 000 €.
Įdomu ir tai, kada kainos buvo mažinamos daugiausia. Ne po sezono, o jo metu: gegužę-liepą fiksavome apie 100 butų kainos mažinimų per mėnesį. Pardavėjai, kurie pavasarį tikėjosi, kad ši vasara atves pirkėjų, jau vasaros viduryje koregavo lūkesčius.
Kodėl tada vidutinė kaina kyla?
Atsakymas: pakitusi pasiūlos sudėtis. Per du mėnesius labiausiai sumažėjo pigiausio segmento:
| Kainų intervalas | Rugpjūtis | Spalis |
|---|---|---|
| iki 100 000 € | 61 | 51 |
| 100 000 – 150 000 € | 136 | 139 |
| 150 000 – 200 000 € | 134 | 122 |
| 200 000 – 300 000 € | 142 | 137 |
| virš 300 000 € | 69 | 70 |
Pigiausių butų sumažėjo ~16 %, o brangiausių kiekis nepakito. Panašiai ir Šventojoje, kur kvadrato kaina gerokai mažesnė: skelbimų joje sumažėjo nuo 83 iki 64. Kai iš rinkos išeina pigesni objektai (parduoti arba apsigalvota parduoti), likusių vidurkis kyla savaime – net jei nei vienas butas nepabrango.
Tai svarbu skaitant bet kokią NT apžvalgą: vidutinė kaina rodo, kas yra rinkoje, o ne kiek brangsta konkretus butas.
Paslėpti kainų mažinimai: „naujas” skelbimas, senas butas
Peržiūrėdami duomenis pastebėjome dar vieną dėsningumą. Beveik 90 butų rugpjūtį dingo iš rinkos, o spalį vėl atsirado kaip nauji skelbimai.
Kodėl taip daroma? Naujas skelbimas atrodo „šviežias”, jis neturi kainų mažinimo istorijos, o pirkėjas nemato, kad objektas parduodamas jau kelis mėnesius.
Iš šių pakartotinai įkeltų skelbimų:
- kas trečias įkeltas pigiau (vidutiniškai ~5 %),
- maždaug pusės kaina nepakito,
- maža dalis įkelti net brangiau.
Patarimas pirkėjui: jei butas atrodo „ką tik įdėtas”, verta paklausti, kiek laiko jis iš tiesų parduodamas. Ilgai rinkoje esantis objektas dažniausiai reiškia didesnę erdvę deryboms.
Kiek kainuoja butas Palangoje rudenį
Dabartiniai segmentų rodikliai (vidutinė kaina, spalio pradžia):
| Kambarių sk. | €/m² | Skelbimų sk. |
|---|---|---|
| 1 kambario | 4 648 | 96 |
| 2 kambarių | 4 553 | 222 |
| 3 kambarių | 4 485 | 154 |
| 4 kambarių | 4 049 | 38 |
Mažesnis butas, kaip ir anksčiau, kainuoja brangiau už kvadratą – skirtumas tarp 1 ir 4 kambarių buto siekia apie 15 %. 2 kambarių butai išlieka pačiu gausiausiu ir likvidžiausiu segmentu.
| Segmentas | €/m² | Skelbimų sk. |
|---|---|---|
| Statyba 2000 m. ir naujesnė | 4 780 | 399 |
| Statyba iki 2000 m. | 3 418 | 111 |
| Palanga | 4 645 | 455 |
| Šventoji | 3 441 | 64 |
Naujesnės statybos butas už kvadratą kainuoja apie 40 % daugiau nei sovietinės statybos, o Šventoji išlieka maždaug ketvirtadaliu pigesnė už Palangą. Daugiau apie tai, kaip šie skirtumai atsiliepia trumpalaikės nuomos pajamoms, rasite mūsų trumpalaikės nuomos administravimo Palangoje puslapyje.
Namai: ta pati tendencija
| Rodiklis | Rugpjūčio pradžia | Spalio pradžia |
|---|---|---|
| Aktyvūs skelbimai | 263 | 240 |
| Mediana | 3 632 €/m² | 3 685 €/m² |
| Medianinė namo kaina | 295 000 € | 296 500 € |
| Namai iki 200 000 € | 53 | 41 |
Namų rinkoje vaizdas panašus: vidurkis šiek tiek kyla, bet pigiausių namų (iki 200 000 €) liko beveik ketvirtadaliu mažiau. Iš 121 namo, parduodamo abiem momentais, 21 % kainą sumažino (vidutiniškai ~4 %), 13 % – pakėlė. Namų pardavėjai laikosi tvirčiau nei butų, tačiau ir čia kainų mažinimai dominuoja.
Pirkėjui, kurio biudžetas iki 200 – 250 tūkst. €, tai reiškia, kad pasirinkimas siaurėja: už šią sumą Palangoje dažniausiai rasite kompaktišką sublokuotą namą ar kotedžo dalį, o ne atskirą namą.
Manto komentaras
Dirbdamas su NT pardavimais Palangoje matau, kad pirkėjai tapo gerokai išrankesni. Vien tai, kad butas yra geroje vietoje ar naujos statybos, dar nereiškia, kad jis bus parduotas už prašomą kainą. Jeigu objektas rinkoje stovi kelis mėnesius ir nesulaukia rimto susidomėjimo, dažniausiai reikia kaltinti ne sezoną, o turto pristatymą bei kainodarą.
Ką tai reiškia
Pirkėjams. Šis ruduo gana geras metas derėtis ar bent pateikti savo pasiūlymą. Ketvirtadalis pardavėjų jau sumažino kainas, o tie, kurie nori parduoti iki kito sezono, turi mažiau laiko laukti. Neapsiribokite skelbimo kaina – ypač jei objektas rinkoje jau ilgiau. Pigiausio segmento (iki 100 000 €) pasiūla sumažėjo, tad likvidūs pasiūlymai čia ilgai neužsibūna.
Pardavėjams. Jei butas rinkoje nuo pavasario ir sulaukia peržiūrų, bet ne skambučių, problema greičiausiai ne sezone. Rinkoje dabar 519 butų, ir pirkėjas lygina. Prieš mažinant kainą verta įvertinti, kaip objektas pristatomas: nuotraukos, aprašymas, kaina, palyginti su panašiais objektais toje pačioje gatvėje. Pakartotinis skelbimo įkėlimas „iš naujo” problemos neišsprendžia – ilgiau besidairantys NT pirkėjai tokius objektus atpažįsta.
Investuotojams. Kainų lygis išlieka stabilus, o realūs sandoriai vyksta žemiau prašomų kainų. Svarbiausias klausimas: ne kiek buto kvadratas kainuos po metų, o kiek butas uždirbs per visus metus.
Parduodate ar perkate NT Palangoje?
Cohost.lt komanda dirba Palangos ir Šventosios rinkoje kasdien: parduodame nekilnojamąjį turtą Palangoje, padedame nustatyti realią kainą pagal rinkos duomenis ir administruojame apartamentus trumpalaikei nuomai. Jei svarstote pardavimą – įvertinsime, kaip jūsų objektas atrodo šalia konkurentų. Jei perkate investicijai – padėsime įvertinti realų nuomos potencialą dar iki sandorio.
Susipažinkite su mūsų NT brokeriais arba susisiekite tiesiogiai:
Mantas Srėbalius
[email protected]
+370 (603) 30 131
Metodika: analizuoti aktyvūs butų ir namų pardavimo skelbimai Palangoje ir Šventojoje 2026 m. rugpjūčio 4 d. ir spalio 8 d. Pasikartojantys skelbimai (tas pats adresas, plotas ir kaina) skaičiuoti vieną kartą. Duomenys atspindi prašomas, o ne sandorių kainas. Tai bendra rinkos apžvalga, o ne individuali investicinė rekomendacija. Ankstesnės Palangos NT rinkos apžvalgos: 2024 m. rugsėjis-spalis, 2024 m. spalis-lapkritis.